Projet de loi sur le financement de la sécurité sociale 2021

Projet de loi sur le financement de la sécurité sociale 2021

Ça devait arriver !

La saga relative à la nécessité ou non d’être inscrit au RCS pour qualifier l’activité de location meublée de « professionnelle » ou « non professionnelle » … suite et, sans doute, fin.

Petit rappel des faits.

En février 2018, le Conseil Constitutionnel estime illégitime d’être obligé de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP). Cette décision s’inscrivait dans le cadre de l’application ou non d’un régime d’exonération de plus-values pour un contribuable loueur en meublé, mais non inscrit au RCS.

Le Conseil Constitutionnel n’a fait que rappeler que l’activité de location meublée est une activité CIVILE et qu’il était absurde d’exiger des personnes exerçant cette activité de s’inscrire au registre du COMMERCE.

L’application de cette décision a eu des conséquences en matière de charges sociales.

En effet, par le passé et en pratique, c’était l’inscription au RCS qui déclenchait l’assujettissement aux charges sociales, même si, à notre avis, cet assujettissement n’avait pas lieu d’être.

Pour les personnes qui cherchaient une couverture sociale à peu de frais, la location meublée avec inscription au RCS était une bonne opportunité.

Suite à la décision du Conseil Constitutionnel et à une recommandation du comité de coordination du registre du commerce et des sociétés, à ce jour, l’inscription au RCS des loueurs en meublé n’est plus possible.

L’an dernier, le législateur a « mis à jour » les règles concernant la qualification de professionnelle ou non de la location meublée, au sens de l’impôt sur les revenus (IR), afin d’être conforme à la décision du Conseil Constitutionnel (Loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 – 49). Il n’a cependant pas touché aux textes relatifs à l’aspect social. L’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale faisait alors référence à un alinéa qui avait été abrogé (Le 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI).

Plusieurs personnes ont alors estimé que, compte tenu de cette évolution des textes, les loueurs en meublé professionnels au sens de l’IR devaient être assujettis aux charges sociales. A notre avis, il n’en était rien : seuls les loueurs en meublé dont le chiffre d’affaires (CA) de location de courte durée dépassait 23 000 € sont assujettis aux charges sociales, et à notre avis sur leur seule activité de location de courte durée.

Le législateur rectifie le tir cette année en modifiant l’article L 611-1 précité avec le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 qui prévoit d’assujettir aux charges sociales tous les loueurs en meublé qualifiés de professionnel au sens de l’IR.

Voilà une bien mauvaise nouvelle pour tous les LMP, y compris ceux qui sont devenus professionnels au sens de l’IR bien malgré eux, à cause de la suppression de la condition d’inscription au RCS !

 

Rappelons que les loueurs en meublé professionnels au sens de l’IR sont ceux qui remplissent les deux conditions suivantes :

  • Les loyers issus de la location meublée, de l’ensemble des membres du foyer fiscal, sont supérieurs à 23 000 €
  • Ces loyers (et non le résultat de l’activité de location meublée) sont supérieurs aux revenus d’activité (y compris pensions et retraites) du foyer fiscal.

Certains professionnels évoquent le fait que ces nouvelles règles seraient applicables dès 2020. Cela me paraît bien injuste et je ne vois pas ce qui pourrait justifier une telle rétroactivité. Le législateur a oublié de modifier l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale l’an dernier… certes, mais cela ne justifie pas de modifier les règles rétroactivement !

J’ai pu également lire ou entendre que le loueur en meublé, dès lors qu’il serait assujetti aux charges sociales, le serait pour les années qui suivent, même s’il devenait loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ça c’est quand même fort ! Cela voudrait dire que des personnes sous statut fiscal identique (LMNP), exploitant de la même manière en entreprise individuelle, pourraient avoir un traitement différent en matière de charges sociales au titre d’une année. Là, j’avoue que l’on atteint des sommets d’injustice et d’iniquité. Je n’ose pas y croire. Si le législateur venait à en décider ainsi, j’espère quand même que le Conseil Constitutionnel le rappellerait à l’ordre.

Cela dit, cette remarque fait ressortir le fait que les loueurs en meublé peuvent être au titre d’une année LMP et au titre de l’année suivante LMNP. En effet, dès lors qu’il dépasse 23 000 € de CA au titre d’une année, le loueur en meublé peut être LMNP ou LMP au titre de cette année. Sa qualification fiscale dépend de ses autres revenus et de ceux des autres membres de son foyer fiscal. Ses autres revenus, voire les autres revenus des membres de son foyer fiscal, peuvent évoluer en fonction d’aléas qu’il ne maîtrise pas forcément (une rémunération variable, une prime octroyée ou non, une situation de chômage, une longue maladie, une reconversion professionnelle, une pandémie ou les gilets jaunes qui font chuter le CA du commerçant, une séparation, un divorce, un mariage…). Cela ne va pas être simple, d’autant que la véritable qualification fiscale du loueur en meublé (LMP ou LMNP) ne peut être connue qu’en fin d’année dans la mesure où elle dépend des autres revenus qui ne sont précisément connus qu’au 31 décembre. Il faudra donc assujettir aux charges sociales notre loueur en meublé, en début d’année N+1, au titre de l’année N… J’ai peur que la sécurité sociale des indépendants (SSI) lui applique des pénalités de retard de déclaration et de paiement ! Et donc, pour l’année d’après s’il devient à nouveau LMNP, il faudra le radier de la SSI rétroactivement et demander un remboursement des cotisations versées… Ouf, toujours pas simple.

Cela dit, il paraît que le législateur est en train de réfléchir à des simplifications sur le sujet. Souhaitons qu’il arrive à en faire un vrai choc !

Pour finir sur une note un peu optimiste, rappelons qu’au SSI, lorsque le travailleur non salarié est en déficit, ce qui peut être le cas de bon nombre de loueur en meublé, la cotisation minimale de charge sociale est de l’ordre de 1 300 €, avec validation de 3 trimestres tout en permettant une couverture sociale. Mais bon, tous les loueurs en meublé n’en ont pas forcément besoin, bon nombre d’entre eux sont par ailleurs salariés, retraités ou artisan/commerçant/profession libérale.

Et pour vraiment être complet, évoquons l’opportunité de créer des sociétés de location meublées. Elles devraient pouvoir permettre de contourner cette règle des charges sociales pour le LMP.

Rappelons enfin, que, pour l’heure, il ne s’agit que d’un projet de loi qui peut évoluer lors des débats parlementaires.

 

Yves BERNARD
Président – Expert-Comptable
EXPERTIM

Baux commerciaux : un coup de pouce fiscal en faveur de l’abandon de loyers

Baux commerciaux : un coup de pouce fiscal en faveur de l’abandon de loyers

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier (directement ou par le biais d’une SCI) que vous louez à des professionnels ? Sachez qu’en raison des crises sanitaire et économique liées au Covid-19, des règles fiscales particulières s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2020 pour comptabiliser vos loyers et vos charges.

En effet, lorsqu’un bailleur renonce à percevoir ses loyers commerciaux afin d’aider son entreprise locataire en difficulté, le gouvernement a prévu un coup de pouce fiscal applicable jusqu’au 31 décembre. En principe, les abandons de loyers au profit des locataires sont imposables, c’est-à-dire qu’ils sont pris en compte dans vos recettes même s’ils ne sont pas perçus. Toutefois, si vous renoncez à la perception de vos loyers au profit de vos locataires entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, vous aurez la possibilité de déduire cet « abandon de loyers » de votre résultat imposable.

En réalité, cette mesure particulière entraîne une simple neutralité fiscale : cela signifie que vous ne serez pas imposable sur cet « abandon de loyers ».

Deuxième avantage, même si vous n’êtes pas imposés sur ces loyers « abandonnés », vous pourrez déduire l’intégralité de vos charges, sans aucune limitation ni contrainte. Aucun prorata ne sera réalisé.

Attention, pour bénéficier de ce tempérament, il est impératif que le bailleur et l’entreprise locataire n’entretiennent pas de lien de dépendance. Autrement dit, si vos locaux sont loués à vos parents, enfants, ou un membre de votre foyer fiscal, vous ne bénéficierez de la non-imposition des abandons de loyers qu’à condition que l’entreprise locataire subisse de réelles difficultés de trésorerie.

Edito juillet 2020

Edito juillet 2020

La période des déclarations fiscales est maintenant close. Cela dit, il sera encore possible de modifier en ligne sa déclaration 2020 des revenus 2019 jusqu’à mi-décembre, après avoir reçu son avis d’imposition ou l’avoir consulté en ligne. Le service sera ouvert début août.

Après mi-décembre, il sera toujours possible de modifier ses éléments de revenus sur les trois dernières années, mais cela doit se faire par voie de réclamation. La date limite de réclamation est fixée au 31 décembre 2022 pour les revenus 2019. Cela signifie donc que nous avons jusqu’au 31 décembre 2020 pour éventuellement modifier nos impôts sur les revenus de 2017.

J’évoque cette question parce qu’elle est d’actualité – nous venons de terminer de déclarer nos revenus 2019 – mais également parce que nous nous sommes aperçus que bon nombre de nos clients pouvaient oublier certains éléments à déclarer, comme la réduction d’impôts pour frais de comptabilité, comme le nombre d’exploitations concernées par cette réduction d’impôts…

Nous avons également remarqué de nombreuses erreurs de déclarations concernant la réduction d’impôts dite « Censi – Bouvard ». C’est dommage, car elles sont souvent en défaveur de notre « client-contribuable ». Il faut reconnaître que l’imposition devient de plus en plus complexe, surtout en présence de dispositifs particuliers, et que l’on est donc loin d’être à l’abris de commettre des erreurs ou omissions.

En matière de complexité, je vous invite à lire l’article de cette Newsletter qui s’intitule « l’année blanche 2018 – ce n’est pas fini ! » car vos résultats de location meublée 2019 peuvent vous permettre, dans certains cas, l’application d’une baisse de votre impôt sur les revenus 2018.

L’année 2018 n’était pas totalement blanche, les revenus qualifiés d’exceptionnels ont pu générer un impôt non négligeable. Mais encore fallait-il avoir correctement déclaré ses revenus antérieurs à 2018, pour ne pas générer de revenus dits exceptionnels.

Compte tenu de tous ces éléments, et à la demande de certains de nos clients, nous avons décidé de mettre en place cette année un nouveau service : le contrôle des avis d’imposition pour ce qui concerne les éléments relatifs à l’activité de location meublée.

Au cours des prochaines semaines, vous recevrez donc un mail vous proposant d’adhérer à ce service.

J’espère que cette proposition de nouveau service satisfera bon nombre d’entre vous.

 

Pour l’heure il me reste à vous souhaiter de bien profiter de l’été.

Yves BERNARD

Immobilier post-confinement : ce que recherchent les français

Immobilier post-confinement : ce que recherchent les français

Le confinement a bouleversé le quotidien des Français que ce soit dans leurs habitudes de consommation, dans leurs relations avec leurs proches et leurs voisins et surtout dans leurs envies pour leurs logements. David Benbassat, directeur général du portail immobilier Bien’ici, nous révèle les dernières tendances constatées en matière de recherche immobilière.

Comme beaucoup de secteurs, le marché immobilier a subi de plein fouet les effets du confinement. Alors que tout allait pour le mieux, l’activité s’est ralentie brusquement pendant presque 3 mois. L’impossibilité de visiter les logements, de pousser la porte des agences et des bureaux de ventes, de se réunir chez le notaire ou de déménager a bien évidemment diminué le nombre de transactions. Le volume des recherches immobilières s’était lui aussi réduit avant de repartir dès le 11 mai. Tous les portails immobiliers ont connu des records d’audience suite au déconfinement.

Les recherches effectuées en ligne par les internautes révèlent des tendances intéressantes, et l’immobilier ne fait pas exception. En étudiant leurs comportements sur Bien’ici, nous en avons beaucoup appris sur les mutations sociétales qui pourraient émerger suite à la crise du covid-19.

 

Le premier constat que nous avons fait est l’attrait confirmé pour les logements avec des espaces extérieurs ! En mars et avril, les recherches de biens avec jardins, balcons ou terrasses avaient augmenté de 43 %. Depuis le déconfinement, l’augmentation est de 78 %, location et achat confondus. Et ce n’est pas sans conséquence pour l’ensemble du marché immobilier. Ainsi dans les zones urbaines, les appartements en rez-de-chaussée avec jardin pourraient voir leur valeur augmenter contrairement aux appartements en étage sans balcon. L’absence de vis-à-vis pourrait également devenir un autre critère prépondérant dans les recherches immobilières.

Le confinement et surtout la limitation des sorties ont donné une place encore plus importante à ces espaces extérieurs. Le jardin est en effet l’espace propice aux jeux des enfants, aux réunions en famille ou entre amis ou encore aux Français à la main verte et prêts à se lancer dans la création d’un potager !

 

Notre analyse des tendances actuelles de recherche immobilière a également souligné que le rapport aux distances avait également évolué. En effet, les frontières entre le logement, la vie de famille et le travail ont pu pour certains se réduire. Nous avons notamment observé que les Franciliens n’avaient pas abandonné leurs projets immobiliers mais avaient en revanche élargi leur périmètre de recherche. Par exemple, la part des recherches de biens à acheter dans le département des Yvelines par des habitants des Hauts-de-Seine a progressé de 82 % en mai. Ce qui signifie qu’ils sont prêts à presque doubler leurs temps de trajet jusqu’à la Capitale, si cela leur permet d’obtenir un logement plus grand, moins cher ou mieux adapté à leurs besoins. Même constat pour les habitants de la Seine-Saint-Denis dont la part des recherches pour un achat ont progressé de 33 % dans le Val-d’Oise et de 32 % dans l’Essonne.

La question de la géolocalisation reste prépondérante en immobilier. Dans cette situation exceptionnelle, les Français ont sans doute encore plus pris conscience de l’intérêt de disposer de commerces de proximité ou au contraire, de pouvoir profiter du grand air de la campagne ou du bord de mer.

Depuis la fin du confinement, nous avons observé une activité importante sur le marché de la location. Nous constatons également que les « recherchants » sont moins frileux à l’idée d’emménager dans un autre département ou une autre région. Il est encore difficile d’établir s’il s’agit là d’une tendance durable ou bien d’une conséquence logique. Le besoin de trouver un logement rapidement peut en effet s’expliquer par la naissance d’un enfant, une séparation, un changement professionnel voire une période de télétravail prolongée. Quoi qu’il en soit, les internautes pourraient vouloir profiter de la souplesse de la location pour devenir des habitants « multi-territoires ».

Si cette crise ne sera pas sans conséquence sur notre manière de vivre dans nos maisons et nos appartements et de penser nos projets immobiliers, elle est loin d’avoir éteint l’intérêt des Français pour la pierre. Dans toutes les situations, le logement demeure une valeur refuge. Les critères de recherche, la tolérance au temps de transport, l’agencement des pièces, la proximité avec le voisinage, l’équilibre entre vie personnelle et vie professionnelle, etc. Les paramètres changent mais un achat immobilier sera toujours un moment fort dans une vie et un investissement solide pour l’avenir. Il faut espérer que les conditions d’accès au crédit immobilier resteront favorables à une grande partie des ménages français pour soutenir durablement cette dynamique du marché immobilier.

David BENBASSAT

Directeur Général BIEN’ICI

Source : Magazine Consult&Moi juillet 2020 du Groupe Consultim

Les loueurs en meublé peuvent-ils bénéficier du fonds de solidarité?

Les loueurs en meublé peuvent-ils bénéficier du fonds de solidarité?

Le gouvernement a décidé la mise en place d’une série d’aides aux entreprises.

En particulier, il est versé une aide allant jusqu’à 1 500 € par mois aux entreprises qui ont dû fermer à la suite de la décision de confiner tout le pays. Sont également concernées, les entreprises qui ont vu leur chiffre d’affaires (CA) baisser de plus de 50 % en mars 2020 par rapport à mars 2019, puis tous les mois pendant le temps du confinement. A compter du 1er avril 2020, le gouvernement a étendu le champ d’application de l’aide en l’octroyant également aux entreprises dont le CA du mois d’avril 2020 a baissé de plus de 50 % par rapport à leur CA mensuel moyen sur l’année civile 2019.

Il faut cependant noter que les titulaires d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de retraite au 1er février 2020 et les personnes ayant bénéficié de plus de 800 € d’indemnités journalières de sécurité sociale en mars 2020 ne sont pas éligibles. C’est également le cas des entreprises dont le dirigeant majoritaire répond à ces mêmes critères.

Pareillement, ne sont pas éligibles les entreprises contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce. Enfin, les entreprises ne doivent pas avoir de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019, à l’exception de celles bénéficiant d’un plan de règlement. Cette dernière condition ne concerne pas les entreprises ayant par ailleurs sollicité des mesures d’étalement accordées dans le cadre de la crise sanitaire du COVID 19.

 

Les loueurs en meublé et loueurs de murs équipés peuvent-ils être concernés par cette mesure ?

Indéniablement, le loueur « direct » en courte durée peut très facilement se retrouver avec un CA de mars 2020 en baisse de plus de 50 % par rapport à celui de mars 2019, et les mois suivants jusqu’à la fin du confinement. En effet, qui dit confinement, dit pas bouger, rester chez soi, donc ne pas louer un logement pour le week-end ou la semaine ! Les loueurs en meublé « longue durée » peuvent également être concernés dans la mesure où, si leurs locataires sont partis au moment du confinement, il leur est impossible d’en retrouver un nouveau, confinement oblige.

A mon avis, à la lecture des textes, ces loueurs en meublé peuvent bénéficier de l’aide de 1 500 € maxi par mois (voir cependant une réserve évoquée plus loin).

Attention, pour bénéficier de ce régime, l’intéressé doit avoir fait les démarches avant la fin du mois suivant (avant le 31 mai pour obtenir l’aide au titre du mois d’avril).

Ces démarches sont relativement simples, il faut saisir un formulaire se trouvant dans l’espace particulier de la personne sur impôts.gouv.fr (attention, ne pas passer par l’espace professionnel). Dans cet espace il faut aller dans « messagerie sécurisée » et dans la rubrique « écrire » cliquer sur « je demande l’aide aux entreprises fragilisées par l’épidémie COVID-19 » situé au bas de la liste.

Il me semble qu’un bémol doit être apporté quant à l’automaticité d’octroi de cette aide. L’activité des loueurs en meublé constitue-t-elle bien « une entreprise » ?

 

Examinons ce qui est indiqué sur le site impôts.gouv.fr :

« Ce fonds de solidarité, mis en place par l’Etat avec les régions, vise à soutenir les très petites entreprises (TPE) les plus touchées par les conséquences économiques de la crise du coronavirus.

Il s’adresse aux commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut (société, entrepreneur individuel, association, etc.) et leur régime fiscal et social (y compris micro-entrepreneurs).

Sont éligibles les TPE de 10 salariés ou moins, avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 euros sur le dernier exercice clos. Les aides seront versées aux entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou qui :

–       Pour le mois de mars, ont perdu au moins 50 % de leur chiffre d’affaires en mars 2020 par rapport à mars 2019 ;

–       Pour le mois d’avril, ont perdu au moins 50 % de leur chiffre d’affaires en avril 2020 par rapport à avril 2019 ou au chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019.

Le décret du 2 avril 2020 prévoit désormais une déclaration sur l’honneur attestant que l’entreprise n’a pas de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019, à l’exception de celles bénéficiant d’un plan de règlement. Le formulaire de demande en ligne sera adapté dès que possible pour prendre en compte cette nouvelle formulation. »

Nous savons que les loueurs en meublé ne sont pas commerçants, ils exercent une activité civile. Cela dit, pourraient-ils être classés dans la rubrique « autres agents économiques » ? Il me semble que oui, mais les pouvoirs publics pourraient penser qu’il s’agit de particuliers qui ne font que gérer leur patrimoine et qui ne seraient donc pas éligibles au fonds de solidarité.

A mon avis cependant, ces loueurs en meublé peuvent remplir le formulaire dès lors qu’ils vérifient les conditions évoquées plus haut. Le formulaire reprend d’ailleurs l’ensemble de ces conditions.

Et pourtant …

Dans la mise à jour du 29 avril de la foire aux questions relative au fonds de solidarité, il a été ajouté (en point 27 de la question « suis-je éligible au fonds de solidarité »), sans explication, et à ma connaissance sans modification des textes officiels, que les loueurs en meublé non professionnels n’étaient pas éligible audit fonds.

Je dois avouer mon étonnement à propos de cette position, car je ne vois rien dans les textes permettant d’écarter le loueur en meublé non professionnel du bénéfice du fonds de solidarité.

Donc, si vous décidez de faire la demande, sachez que cette aide se verra peut-être remise en cause par la suite, même si elle est versée dans un premier temps.

Qu’en est-il pour les loueurs en meublé liés par un bail commercial ?

Certains exploitants de résidences services ont déjà annoncé à leurs bailleurs qu’ils allaient suspendre le paiement des loyers suite aux mesures de confinement. Il y a un risque que ces loyers ne soient jamais payés.

Pourtant les baux sont toujours en cours et le chiffre d’affaires des loueurs ne baisse pas entre mars 2019 et mars 2020. Certes, les créances pourraient sans doute être considérées comme douteuses, mais le chiffre d’affaires est bien réel.

Les loueurs par bail commercial ne vérifient donc pas les conditions requises pour bénéficier du fonds de solidarité, même s’ils ne sont pas payés de leurs loyers.

 

Yves Bernard